Klimaneutralität 2045 und Gebäudewert

Wer Gebäudesanierung, Wärmeversorgung und eigene Stromerzeugung getrennt voneinander entscheidet und nicht zu einem einheitlichen Konzept zusammenführt, erhöht die Risiken für Finanzierung und Verkaufsfähigkeit. Für Eigentümer, Bestandshalter und Finanzierer von Gebäuden fokussiert sich die Betrachtung auf die Kernfrage: Wie sieht ein belastbarer, integrierter Investitionspfad bis zur Klimaneutralität 2045 aus?

Ausgangslage: Klimaneutralität 2045 ist der vorgegebene Fixpunkt

Der Gebäudebestand steht derzeit im Zentrum der Klimapolitik. In Deutschland geht es um 19,3 Millionen Wohngebäude, 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und 30 Prozent der Kohlendioxid-Emissionen. Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) aus dem Jahr 2024 zielt auf einen vollständig dekarbonisierten Gebäudebestand bis 2050; Deutschland bleibt sogar beim ambitionierteren nationalen Ziel 2045.

Daraus folgt: Für jedes Gebäude braucht es nun einen Pfad zur Klimaneutralität bis 2045.

Wärmeplanung wird zum Standortfaktor

Die kommunale Wärmeplanung setzt den Rahmen, ob ein Gebäude perspektivisch an ein Wärmenetz angeschlossen wird, ob dezentrale Heizungslösungen dominieren sollen, ob Gasnetze abgebaut oder auf erneuerbare Gase umgestellt werden.

Damit liefert das Handeln der Kommune eine Grundlage für die Objektstrategie. Ein Gebäude in einem belastbar geplanten Fernwärmegebiet hat andere Optionen als ein Gebäude mit unklarer Netzperspektive.

Der Markt rechnet bereits mit

Der Finanzierungsbedarf für Sanierung und Heizung mindert somit den heutigen Objektwert. Diese Auswirkung auf die Bewertung von Gebäuden ist bereits sichtbar: Kaufpreisdifferenzen nach Energieeffizienzklassen sind bereits Realität. Schlechte Effizienzklassen werden jetzt schon mit Preisabschlägen gehandelt.

Für Kapitalgeber zählt künftig ob ein Objekt einen glaubwürdigen Entwicklungspfad besitzt:

• Welche Maßnahmen senken den Endenergiebedarf?
• Welche Wärmeoption ist technisch und am Standort realistisch?
• Welche Investitionen sind förderfähig und umlagefähig?
• Welche Bewertung ergibt sich für Verkauf, Umnutzung oder gar Abriss?

Zusätzlich verbleibt eine hohe Unsicherheit bei künftiger Regulierung, Energiepreisen und der Entwicklung der lokalen Infrastruktur.

Die operative Umsetzung ist eine Herausforderung

Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie folgt dem Grundsatz, die schlechtesten Gebäude zuerst zu verbessern. Sie übersetzt dies für Wohngebäude in Durchschnittsziele: minus 16 Prozent Primärenergieverbrauch bis 2030 und minus 20 bis 22 Prozent bis 2035. 55 Prozent der Einsparungen sollen bei den 43 Prozent schlechtesten Gebäuden entstehen. Einfamilienhäuser sind besonders betroffen: 55 Prozent befinden sich in den unteren Effizienzklassen F, G und H.

Das ist operativ anspruchsvoll und nur durch gut koordinierte Maßnahmen bei Gebäudeeffizienz, Heizungstausch und Eigenerzeugung von Strom erreichbar.

Für die Praxis bedeutet das: Der wesentliche Engpass ist nicht Technologie, denn Wärmepumpen, Fernwärme, Solarstrom, Gebäudeautomation, Dämmung u.v.a.m. sind verfügbar. Der Engpass liegt in Sequenzierung, Finanzierung und Kapazitäten zur Umsetzung der einzelnen Maßnahmen innerhalb eines einheitlichen gesamthaften Konzepts.

Perspektivänderung: vom Reparaturmodus zur Eigentümerstrategie

Viele Eigentümer denken noch ereignisgetrieben: Heizung defekt, Dach fällig, Mieterwechsel, Verkauf. Diese Logik passte zu stabilen Rahmenbedingungen. Sie passt nicht zu vollständiger Klimaneutralität in einem Zieljahr 2045, steigenden Kohlendioxid-Kosten, gesetzlich eingeschränkten Heizungsoptionen und Nachhaltigkeitsvorgaben von Investoren.

Es bedarf eines anderen Rollenverständnisses. Eigentümer müssen nicht zu Energieexperten werden. Sie müssen aber technische Optionen, Mietrecht, Förderung, Kapitaldienst und Verkaufsfähigkeit gleichzeitig beachten und integrieren.

Strategischer Impuls

• Jedes Gebäude benötigt einen Klimapfad bis 2045. Dieser Pfad enthält Sanierungsmaßnahmen, Wärmeoptionen, Eigenstromerzeugung, Förderfähigkeit, Kapitalbedarf und Entwicklungs- bzw. Ausstiegsszenarien.
• Bei jeder Akquisition muss der künftige Kapitalbedarf für die Klimaneutralität des Gebäudes sichtbar gemacht und im Kaufpreis explizit berücksichtigt werden.
• Portfolios sollten nach Nachhaltigkeit sortiert werden. Dringliche Entscheidungen betreffen Objekte mit niedriger Effizienzklasse, kurzer Restlaufzeit der Technik, unsicherer Situation der Wärmeplanung und hoher Betriebskostenbelastung.
• Die ständige Veränderung der Gesetzgebung und der relevanten Kosten sorgt für hohe Planungsunsicherheit. Entscheidungen müssen deshalb regelmäßig, mindestens jährlich überprüft werden.

Theron unterstützt Eigentümer, Hausverwaltungen und Asset Manager dabei, den Handlungsbedarf für Gebäude und Gebäudeportfolios zu bewerten, Entscheidungen vorzubereiten und zu priorisieren sowie einen Rahmen für effektive Maßnahmenpläne zu entwickeln.

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